Plan ogólny Góry Kalwarii wywołał protest mieszkańców. Czego boją się właściciele działek i rolnicy?

Na nadzwyczajną sesję Rady Miejskiej Góry Kalwarii, która odbyła się 9 lipca w miejscowym Ośrodku Kultury, przyszli rolnicy, sadownicy, sołtysi i właściciele nieruchomości. Powodem ich niepokoju był przygotowywany projekt planu ogólnego miasta i gminy.

Obrady rozpoczęły się po godz. 15 i zakończyły po ponad sześciu godzinach. Zdecydowaną większość posiedzenia zajęły pytania mieszkańców, wyjaśnienia urzędników i projektantów oraz dyskusja o tym, jak dokument może wpłynąć na przyszłe zagospodarowanie działek.

Czym jest plan ogólny?

Plan ogólny to dokument, który ma pokazać, gdzie w gminie w przyszłości będzie można budować domy, prowadzić działalność, rozwijać gospodarstwa, a gdzie tereny mają pozostać niezabudowane. Obejmie całą gminę i zastąpi dotychczasowe studium. Sam plan ogólny nie będzie jeszcze pozwoleniem na budowę. Będzie jednak wyznaczał ramy dla nowych planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce oznacza to, że może przesądzić, czy na danym terenie w przyszłości będzie można rozpocząć inwestycję.

Obowiązujące już plany miejscowe nie znikną po przyjęciu planu ogólnego. Największe znaczenie dokument będzie miał dla działek, które nie są dziś objęte planem miejscowym i na których właściciele dopiero chcieliby coś wybudować. W takich przypadkach możliwość uzyskania nowych warunków zabudowy będzie zależała od tego, jak dana nieruchomość zostanie oznaczona w planie ogólnym.

Jeżeli dla działki wydano już warunki zabudowy, jej sytuację trzeba sprawdzić osobno, bo znaczenie ma m.in. data wydania decyzji i przepisy przejściowe..

Rolnicy: uprawiać będziemy mogli, ale co z rozwojem gospodarstw?

Najwięcej emocji wywołało przypisanie znacznej części gruntów rolnych do strefy otwartej, oznaczonej symbolem SO, zamiast do strefy produkcji rolniczej - SR. Nie oznacza to odebrania ziemi właścicielom ani zakazu dalszego prowadzenia upraw. Rolnicy i sadownicy obawiają się jednak, że zaliczenie gruntów do strefy otwartej utrudni albo uniemożliwi w przyszłości realizację inwestycji potrzebnych do rozwoju gospodarstw. Chodzi m.in. o budowę chłodni, przechowalni, sortowni, magazynów, garaży, budynków technicznych czy innych obiektów związanych z produkcją rolną. Takie funkcje przewidziane są w profilu strefy produkcji rolniczej, podczas gdy podstawowy profil strefy otwartej koncentruje się przede wszystkim na terenach rolnictwa bez zabudowy, lasach, wodach i terenach zielonych.

Przedstawiciele gospodarstw podkreślali podczas sesji, że możliwość dalszego sadzenia drzew czy prowadzenia upraw nie wystarczy, jeżeli nie będą mogli rozbudowywać zaplecza, przechowywać zbiorów i inwestować w nowoczesne technologie.

– Dla was to jest zwykłe zlecenie. Dla nas chodzi o życie – mówił jeden z sadowników, zwracając się do autorów projektu.

Zdaniem mieszkańców pozostawienie gruntów w strefie otwartej może doprowadzić do zamrożenia rozwoju rodzinnych gospodarstw, które planują inwestycje na wiele lat i często przekazywane są kolejnym pokoleniom.

Obawy dotyczą także przyszłej zabudowy mieszkaniowej

Zastrzeżenia zgłaszali również właściciele nieruchomości, na których w przyszłości planowali wybudować domy - dla siebie, dzieci albo wnuków.

Największa niepewność dotyczy działek, które nie są objęte obowiązującym miejscowym planem i dla których właściciele nie uzyskali wcześniej odpowiednich rozstrzygnięć umożliwiających inwestycję. Jeżeli nieruchomość nie znajdzie się w strefie dopuszczającej daną funkcję lub poza obszarem uzupełnienia zabudowy, uzyskanie w przyszłości nowej decyzji o warunkach zabudowy może być niemożliwe.

Mieszkańcy obawiają się więc, że projekt może przekreślić ich wieloletnie plany, a także wpłynąć na wartość nieruchomości. Na obecnym etapie nie można jednak mówić o ostatecznych skutkach dla konkretnych działek, ponieważ plan nie został jeszcze uchwalony i może być zmieniany.

Mieszkańcy zarzucają brak skutecznej informacji

Podczas sesji część mieszkańców i sołtysów przekonywała, że informacje o prowadzonej procedurze były publikowane, ale nie wyjaśniano dostatecznie jasno, jakie praktyczne konsekwencje może mieć przypisanie gruntów do poszczególnych stref.

Według relacji sadowników wielu z nich zaczęło dokładniej przeglądać dokumenty planistyczne przy okazji poszukiwania informacji o możliwym przebiegu autostrady A50. Dopiero wtedy zwrócili uwagę na projekt planu ogólnego i oznaczenie terenów rolnych jako strefy otwartej.

Sołtysi wskazywali, że gdyby mieszkańcy wcześniej znali potencjalne skutki projektu, zainteresowanie pracami nad dokumentem byłoby znacznie większe już na wcześniejszym etapie.

Co odpowiadali urzędnicy i projektanci?

Przedstawiciele urzędu i autorzy projektu tłumaczyli, że plan ogólny jest przygotowywany według nowych, szczegółowych przepisów. Przy wyznaczaniu stref trzeba uwzględnić m.in. obowiązujące plany miejscowe, istniejącą zabudowę, uwarunkowania środowiskowe oraz ustawowe zasady obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową.

Projektanci podkreślali, że plan ogólny nie może być prostym przeniesieniem oznaczeń z dotychczasowego studium. Nowe przepisy wprowadzają inne rodzaje stref i ograniczają możliwość dowolnego wyznaczania kolejnych terenów mieszkaniowych.

Oznacza to, że nawet gdy właściciele wcześniej spodziewali się przekształcenia gruntów pod zabudowę, gmina nie może automatycznie uwzględnić wszystkich takich oczekiwań. Projektanci przekonywali, że muszą poruszać się w granicach narzuconych przez ustawę i rozporządzenia.

Jednocześnie projekt nie jest jeszcze ostateczny. Gminny BIP wyraźnie informuje, że dokument znajduje się na etapie ponownych uzgodnień i opiniowania. Nie rozpoczęły się jeszcze formalne konsultacje społeczne. Mają one zostać ogłoszone po uzyskaniu pozytywnych uzgodnień projektu.

Co ustalili radni?

Na zakończenie nadzwyczajnej sesji radni przyjęli uchwałę w sprawie kierunku działań burmistrza. Zobowiązali w niej włodarza gminy do zlecenia projektantom zmiany projektu planu ogólnego tak, aby na terenach obecnie wykorzystywanych rolniczo - tam, gdzie pozwalają na to przepisy - zastąpić strefę otwartą SO strefą produkcji rolniczej SR.

Radni zobowiązali również burmistrza do lepszego informowania mieszkańców o kolejnych etapach prac nad planem, wyznaczenia dyżurów pracowników Wydziału Planowania Przestrzennego oraz podjęcia działań, które mogłyby zwiększyć możliwości wyznaczania nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową.

Nie oznacza to jednak, że plan został już zmieniony. Przyjęta uchwała wskazuje burmistrzowi, jakie działania ma podjąć, ale sam projekt musi jeszcze zostać poprawiony przez jego wykonawcę. Zmiany będą możliwe tylko w takim zakresie, na jaki pozwalają przepisy, i mogą wymagać ponownych opinii oraz uzgodnień.

Nie ma więc jeszcze pewności, że wszystkie grunty rolne zostaną przeniesione ze strefy SO do SR ani że każda działka, na której właściciel planował budowę domu, zostanie objęta strefą dopuszczającą zabudowę. Ostateczny kształt planu będzie znany dopiero po dalszych pracach, konsultacjach społecznych, rozpatrzeniu uwag mieszkańców i przyjęciu dokumentu przez radę miejską.

Sesja przyniosła jednak mieszkańcom pierwszy konkretny efekt: radni oficjalnie poparli potrzebę zmiany projektu i zobowiązali burmistrza do podjęcia działań w tej sprawie. Spór nie został jednak zakończony. Przeniósł się na kolejny etap prac nad projektem, podczas którego okaże się, ile z postulatów mieszkańców uda się rzeczywiście uwzględnić.

Czytaj także: