Muzeum milionera pod Konstancinem. Konserwator mówi „stop”, gmina rezygnuje z opłaty

Gotowe drogi fundacja przekaże gminie. Udzieli na nie pięcioletniej gwarancji, a drogę przy ul. Literatów będzie przez dziesięć lat sprzątać i odśnieżać. Ten obowiązek wygaśnie, jeśli gmina wprowadzi tam płatne parkowanie. Fundacja zbuduje też plac zabaw wart co najmniej 1 mln zł i przekaże go gminie. Pokryje ponadto koszty przygotowania planu, do 1 mln zł. Wywiązanie się z umowy zabezpieczają m.in. weksle i hipoteka do kwoty 36,4 mln zł.

Korzyści dla inwestora

Gmina wymieni się z fundacją gruntami. Przekaże jej kilka swoich działek leżących na terenie przyszłego muzeum. W zamian otrzyma działkę o powierzchni 0,36 ha, którą fundacja dopiero kupi od SGGW. Na tej działce powstanie plac zabaw. Na zamianę musi się zgodzić Rada Miejska.

Gmina całkowicie zwalnia fundację z opłaty planistycznej. To opłata, którą właściciel płaci gminie, gdy po uchwaleniu planu jego grunt zyskuje na wartości i zostaje sprzedany. Sam projekt planu ustala tę opłatę na 20 proc. wzrostu wartości, ale umowa zwalnia z niej teren całej głównej inwestycji. Umowa pozwala też wliczać publiczne miejsca parkingowe przy nowych drogach do liczby miejsc, które plan wymaga dla muzeum.

Drogi mają być gotowe najpóźniej 50 miesięcy po uzyskaniu pozwoleń i zamianie działek. Termin wydłuża się automatycznie, jeśli opóźnienie nie wynika z winy fundacji. Za każdy dzień spóźnienia grozi kara 1000 zł. Umowa wprost zastrzega, że nie zobowiązuje fundacji do ukończenia muzeum w określonym terminie. Muzeum nie zostanie jednak oddane do użytku, dopóki drogi nie trafią do gminy.

Fundacja może się wycofać z umowy do końca 2033 r. Może to zrobić m.in. wtedy, gdy plan zostanie zmieniony tak, że muzeum nie da się zbudować w zakładanej formie, gdy nie dostanie potrzebnych pozwoleń albo gdy konserwator nie zgodzi się na rozwiązania niezbędne dla inwestycji. Umowa wejdzie w życie dopiero razem z planem.

Konserwator: zabytki są chronione za słabo

Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków 8 września odmówił uzgodnienia planu. Nie odrzucił jednak inwestycji, tylko wskazał, co trzeba poprawić. Plan ma jasno wskazywać dwór i oficynę jako zabytki wpisane do rejestru razem z parkiem i wyjaśniać, co oznacza pojęcie „budynki zabytkowe”. Trzeba też poprawić granice ochrony dwóch stanowisk archeologicznych i dokładnie zaznaczyć na mapie miejsce wieży widokowej.

Konserwator przypomina, że dwór należy do „czołowych przykładów wiejskich rezydencji XVII wieku”. Jego zdaniem plan powinien zakładać „zachowanie w pierwotnej formie zabytkowych budynków oraz zagospodarowania terenu”. Na podobny problem zwraca uwagę prognoza oddziaływania na środowisko. Obecny plan wyznacza wokół zespołu dworskiego strefę ochrony konserwatorskiej, w której nie wolno stawiać nowych budynków. Nowy plan takiej strefy nie wyznacza. W efekcie część zabytkowego terenu, w południowej i wschodniej części, traci ochronę.

Opinie innych instytucji

Gminna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna, czyli zespół ekspertów doradzających burmistrzowi, zgłosiła ponad 20 uwag. Chce m.in. zawęzić obszar, na którym może stanąć wieża, zmniejszyć liczbę miejsc parkingowych i lepiej chronić aleję prowadzącą do dworu. Zaleciła też rozważenie ograniczeń dla hoteli.

Sanepid zgodził się na plan pod jednym warunkiem: na dwóch terenach usługowych nie mogą powstać budynki dla dzieci i młodzieży, bo plan nie określa tam dopuszczalnego hałasu. Straż pożarna wskazała, że brakuje zapisów o dojazdach dla wozów strażackich. Zarząd Województwa Mazowieckiego, policja i dostawcy mediów nie mieli zastrzeżeń.

Muzeum przy granicy rezerwatu

Północna i północno-wschodnia granica planu jest zarazem granicą rezerwatu Łęgi Oborskie. Chroni on 54 ha nadwiślańskiego lasu z jesionami i wiązami. Od południa teren sąsiaduje z rezerwatem Olszyna Łyczyńska, a około 200 m na zachód leży rezerwat Skarpa Oborska. Część obszaru należy do Chojnowskiego Parku Krajobrazowego, a większość do Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu. W parku rosną dwa pomniki przyrody, w tym dąb o obwodzie 5,4 m. Opracowanie przyrodnicze przygotowane dla planu zaleca, by między zabudową a lasem zostawić pas zieleni.

Według prognozy budowa może zniszczyć część siedlisk, wymagać wycinki drzew i przeciąć drogi wędrówek małych ssaków i płazów. Zwierzęta może płoszyć większy ruch samochodów, obecność ludzi i szum wentylatorów. Autorzy uznają te skutki za lokalne i możliwe do zaakceptowania. Otwarte pozostaje pytanie o podziemne kondygnacje. Na tym terenie nie wolno zmieniać stosunków wodnych, a prognoza odkłada ocenę, czy da się je zbudować bez naruszenia tego zakazu, na etap pozwolenia na budowę. Wieża widokowa ma być według prognozy „widoczna w skali lokalnej z wielu miejsc”.

Prognoza przytacza też studium, czyli dokument, w którym gmina określiła kierunki zagospodarowania. Studium wyznacza na terenach SGGW w tym rejonie strefę ochrony ekologicznej, łączącą rezerwaty, z „bezwzględnym zakazem zabudowy”. Mimo to prognoza uznaje plan za zgodny ze studium.

Jedna uwaga w konsultacjach

W konsultacjach wpłynęła jedna uwaga od jednego podmiotu. Zawiera cztery wnioski. Pierwszy dotyczy liczenia wymaganych miejsc parkingowych dla wszystkich „usług kultury”, a nie tylko dla muzeum. Drugi ma pozwolić przebudowywać istniejące budynki bez względu na linie zabudowy wyznaczone w planie. Trzeci proponuje, by aleję prowadzącą do dworu opisać jako obsadzoną „rzędami drzew” zamiast „szpalerami drzew”. Czwarty ma umożliwić zmianę kształtu dachu zabytkowego spichlerza bez podwyższania budynku. Gmina jeszcze o nich nie zdecydowała.

Krytyczne głosy pojawiły się poza konsultacjami. Daniel Petryczkiewicz, aktywista przyrodniczy, zwrócił w mediach społecznościowych uwagę na bliskość rezerwatu. Pytał, czy nowy budynek nawiązuje do kultury, architektury i krajobrazu Urzecza i Mazowsza. Przypomniał, że wcześniej mówiono o odnowieniu dworu i Starego Browaru i urządzeniu w nich muzeum, co sam uważał za dobry pomysł.

Po odmowie konserwatora gmina poprawia plan i ponownie przeprowadza uzgodnienia. Nie ustalono jeszcze, kiedy plan trafi pod obrady Rady Miejskiej. Dopiero gdy radni go uchwalą, fundacja będzie mogła starać się o pozwolenie na budowę.

Czytaj też: